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分类: IT职场

2015-11-27 11:29:31

得陇望蜀、得寸进尺,这是人类的共性。


随着政府“救楼市”政策一波接一波地出台,媒体开始在这个冬天讨论一个热门话题:北京、上海、深圳的房价将在何时超过香港。要知道,在20年前,北上深的房价大概只有香港的20分之一!

那么,北上深房价有没有可能超过香港?如果有可能,大概在什么时候?我们不妨从人口增量、总量,资金总量,以及制度层面等角度分析一下。


1、人口增长

香港和北上深,都是中国最具人口竞争力的城市。但香港的移民政策非常严格,所以人口增长缓慢。根据官方的统计,2004年中到2014年中,人口增长了45.1万,达到了723.5万人,10年增速为6.2%

北上深的人口增长,不能依据统计局的数字,原因你我都懂。我还是使用小学生人数来观察,这10年里,北京小学生增长了59%,上海增长了50%,深圳增长了51%。这十年里,中国因为计划生育的原因,小学生总数减少了16%,但总人口没有减少(人的寿命在增长)。此外,一线城市因为生活成本太高,很多外来人口不把孩子带在身边,而是留在农村或者中小城市。因此,我们可以认为,过去10年里北上深的人口增长都超过了70%,甚至接近翻倍。

也就是说,北上深人口增长速度10倍于香港,而且未来仍然会保持这种速度。毕竟,北上深有巨大的人口腹地,而香港在人口政策上是极为审慎的,也是有护城河的。

从小学生人数推算,深圳(小学生人数79万人)、北京(小学生人数82万人)的实际生活人口其实不比上海(小学生人数80万人)少,大约都在2000万到2400万之间,均为香港人口的3倍左右!

北上深的人口如果参加国家人口排行,都可以排在50位左右,而世界上大约有200个国家。


2、资金总量

到今年6月底,四个城市吸附的资金总量依次为:北京12.5万亿人民币,上海10.4万亿人民币,深圳5.96万亿人民币。这三个城市的统计口径为:金融机构本外币存款余额的总和。而香港,广义货币的统计口径(比北上深统计口径更大一些)是大约9万亿人民币。

也就是说,从汇聚的存款来看,北京和上海已经超过香港,深圳也达到了香港的约70%。香港在资金上的优势,将很快失去。至于GDP就更不用说了,北京、上海已经超过香港,深圳也逼近香港。


3、土地供应

四个城市里,香港面积最小,只有1104平方公里;深圳是1953平方公里;北京是1.64万平方公里;上海是6340平方公里。很显然,香港土地面积更小。而且,香港长期维持了高楼价政策,用于房地产开发的土地供应量比较有限,北部有大量土地仍然处于待开发状态。

因此,土地面积不是影响房价的决定性因素,政府的供地计划和土地政策才是最为关键的。香港如果改变土地政策,房价大幅下跌也是有可能的。但这会对金融体系产生冲击,对以前的购房人的利益产生冲击。


4、城市溢价

这是我创造的一个概念。所谓城市溢价,就是说一个城市制度环境、自然环境、人文环境可以对房价产生重大影响,因而产生溢价。

事实上,北上深港四大城市都存在“城市溢价”现象,只不过香港最为明显。香港是独立的关税区,港币跟美元挂钩,法律环境等跟内地不同。因此,始终有大量的内地新富阶层愿意移民香港,或者在香港置业。

相对于北京和上海,深圳有自然环境的溢价,因为深圳在特大城市里空气质量是最好的,交通也是比较好的。但北京和上海,因为是中央最为照顾的城市,因此房地产上存在巨大的“发展机会的溢价”,在这方面超过深圳、香港。


综上所述,我的结论如下:

1、从中短期看,四大城市的房价关系可能是这样的:未来一两年,北上深的房价将进一步逼近香港;然后,人民币出现较大明显的贬值,差距重新拉开。至于再往后,关键看中国经济、社会的转型情况。

2、如果中国落实了十八届三中全会确立的改革方略,建立了法治社会和真正的市场经济,则香港房价里的“制度溢价”因素就会大大降低。到那时,北上深房价超过香港,是完全有可能的。

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